2024年以來(lái)，興義市堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，針對(duì)傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)交易中“解抵押需墊資—墊資產(chǎn)生高息—交易周期拉長(zhǎng)—交易風(fēng)險(xiǎn)較高”的堵點(diǎn)難點(diǎn)，按照“數(shù)據(jù)破壁、流程重構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)可控”原則，創(chuàng)新不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”服務(wù)，在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，賣(mài)方無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷(xiāo)抵押登記，便可將處于抵押狀態(tài)下的不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)交易轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，實(shí)現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無(wú)縫銜接，顯著提升了群眾和企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)交易的便捷性。截至目前，興義市已辦理不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)146件，涉及賣(mài)方抵押貸款7368萬(wàn)元，為企業(yè)群眾節(jié)省因“過(guò)橋”產(chǎn)生的融資成本約5849萬(wàn)元，二手房交易辦理時(shí)限壓縮96%，最快實(shí)現(xiàn)0.5個(gè)工作日辦結(jié)。

　　一、建立“帶押過(guò)戶”辦理機(jī)制。一是部門(mén)協(xié)作辦。由市自然資源局牽頭，聯(lián)合市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市稅務(wù)局和駐市銀行等部門(mén)組建業(yè)務(wù)專(zhuān)班，構(gòu)建“1+N”協(xié)同機(jī)制，不定期開(kāi)展協(xié)商專(zhuān)題推進(jìn)會(huì)，及時(shí)研究解決遇到的問(wèn)題、困難，暢通信息共享渠道，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息、網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)、稅務(wù)核繳信息實(shí)時(shí)互通，推動(dòng)政府部門(mén)從串聯(lián)辦事轉(zhuǎn)變?yōu)椴⒙?lián)辦事。同時(shí)，創(chuàng)新“銀行直連”，主動(dòng)向試點(diǎn)銀行開(kāi)放不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)端口，與工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)商銀行、交通銀行、貴陽(yáng)銀行、貴州銀行等9家駐市銀行達(dá)成“帶押過(guò)戶”合作，實(shí)現(xiàn)貸款審批與產(chǎn)權(quán)變更同步辦理。二是專(zhuān)門(mén)窗口辦。在興義市政務(wù)服務(wù)大廳設(shè)置“帶押過(guò)戶”一站式綜合受理服務(wù)窗口、政策咨詢專(zhuān)區(qū)和自助查詢終端，統(tǒng)一收件、錄入，系統(tǒng)集成推送合同、購(gòu)房資格審核、稅務(wù)核繳等信息，建立責(zé)任區(qū)域劃分制度，調(diào)配業(yè)務(wù)骨干并明確負(fù)責(zé)聯(lián)系的銀行，為企業(yè)和群眾做到專(zhuān)區(qū)、專(zhuān)窗、專(zhuān)人、專(zhuān)線辦理，實(shí)現(xiàn)登記、交易和繳稅“一窗受理、并行辦理、一站辦結(jié)”。截至目前，興義市不動(dòng)產(chǎn)中心已開(kāi)展“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)培訓(xùn)8場(chǎng)，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)辦理人員70余名。三是規(guī)范流程辦。制訂《關(guān)于推動(dòng)落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企工作實(shí)施方案》《不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”辦理指南》，配套完善《“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)申請(qǐng)及授權(quán)承諾書(shū)》《二手房“帶押過(guò)戶”交易協(xié)議》《抵押變更協(xié)議》等，明確辦理不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”的適用范圍、登記類(lèi)型、模式流程，推動(dòng)貸款審批、合同網(wǎng)簽備案、稅費(fèi)繳納、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、電子證照發(fā)放、抵押權(quán)注銷(xiāo)等“線上+線下”聯(lián)合受理，將業(yè)務(wù)流程整合為“申請(qǐng)預(yù)審—并聯(lián)審批—發(fā)證歸檔”3個(gè)階段，實(shí)現(xiàn)辦理環(huán)節(jié)從原6個(gè)壓縮至3個(gè)，申請(qǐng)材料由8項(xiàng)精簡(jiǎn)為4項(xiàng)。

　　二、創(chuàng)新“帶押過(guò)戶”辦理方式。一是同行直辦。對(duì)于原抵押權(quán)人與新抵押權(quán)人為同一金融機(jī)構(gòu)的情況，突出內(nèi)部系統(tǒng)直聯(lián)優(yōu)勢(shì)，采用抵押權(quán)組合登記方式，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂存量房買(mǎi)賣(mài)合同提出“帶押過(guò)戶”申請(qǐng)，銀行審批通過(guò)后簽訂轉(zhuǎn)讓原抵押權(quán)和變更抵押內(nèi)容協(xié)議，將涉及貸款金額直接劃入原債權(quán)人賬戶提前結(jié)清原貸款，同步由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理“存量房轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記”，實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)押代償”，極大縮短抵押權(quán)變更登記辦理時(shí)限。比如，市民周先生通過(guò)同行辦理“帶押過(guò)戶”，僅需到銀行和政務(wù)大廳各跑一次，不到3個(gè)小時(shí)便完成過(guò)戶，成功解決首付款不足難題。二是跨行聯(lián)辦。對(duì)于辦理“帶押過(guò)戶”涉及不同金融機(jī)構(gòu)情況，采用抵押權(quán)分段登記方式，開(kāi)通跨行資金清算綠色通道，實(shí)行分賬支付，合作銀行審批通過(guò)后向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)，在抵押期間不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理“存量房轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)首次登記”過(guò)戶，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)增設(shè)新抵押權(quán)，買(mǎi)方貸款優(yōu)先償還賣(mài)方貸款本息，差額部分經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方確認(rèn)后劃轉(zhuǎn)存入原貸款還款賬戶，結(jié)清原抵押貸款后，對(duì)原業(yè)主設(shè)定的抵押權(quán)進(jìn)行注銷(xiāo)登記。目前，已完成跨行交易37件，資金清算零差錯(cuò)。三是共商協(xié)辦。對(duì)于抵押狀態(tài)下的離婚財(cái)產(chǎn)分割、夫妻更名、繼承、遺贈(zèng)、一次性全額付款購(gòu)房等交易場(chǎng)景，采用抵押權(quán)變更登記方式，買(mǎi)方、賣(mài)方、買(mǎi)方貸款銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、賣(mài)方貸款銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)四方簽訂“帶押過(guò)戶”協(xié)議，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶、發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容協(xié)商一致后，在不注銷(xiāo)原抵押登記的情況下，市政務(wù)大廳一站式服務(wù)窗口在收齊所需辦理材料后，不動(dòng)產(chǎn)中心合并依序辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記及變更登記辦理過(guò)戶手續(xù)，抵押人直接變更為受讓方。

　　三、嚴(yán)控“帶押過(guò)戶”辦理風(fēng)險(xiǎn)。一是嚴(yán)格貸前調(diào)查。優(yōu)先篩選責(zé)任心強(qiáng)、作風(fēng)端正的銀行業(yè)務(wù)員作為辦理負(fù)責(zé)人，認(rèn)真開(kāi)展背景調(diào)查和崗前談心談話，確保在業(yè)務(wù)開(kāi)展中為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。同時(shí)，針對(duì)傳統(tǒng)交易過(guò)程中買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致交易失敗的情況，建立查產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、查交易背景、查資金流向，核買(mǎi)方資質(zhì)、核賣(mài)方征信、核價(jià)格合理性“三查三核”機(jī)制，對(duì)異常情況及時(shí)會(huì)同買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商解決，必要時(shí)可終止辦理，已累計(jì)攔截風(fēng)險(xiǎn)交易12宗。二是實(shí)行預(yù)告登記。為防止交易過(guò)程中出現(xiàn)“一房多賣(mài)”、申請(qǐng)資料不實(shí)、抵押權(quán)懸空等情況，通過(guò)實(shí)行存量房轉(zhuǎn)移登記前引入“轉(zhuǎn)移預(yù)告+抵押預(yù)告登記”和“轉(zhuǎn)移預(yù)告轉(zhuǎn)本+抵押預(yù)告轉(zhuǎn)本登記”的“雙預(yù)告+雙轉(zhuǎn)本”，直接鎖定買(mǎi)賣(mài)雙方和買(mǎi)方銀行，保障貸款銀行的抵押權(quán)益，為購(gòu)房者和抵押權(quán)人合法權(quán)益提供“雙保險(xiǎn)”。同時(shí)，建立失信主體“黑名單”，將提供虛假材料人員納入征信懲戒。自開(kāi)展“帶押過(guò)戶”服務(wù)以來(lái)，二手房交易業(yè)務(wù)相關(guān)投訴率同比下降90%，交易成功率100%。三是設(shè)立監(jiān)管賬戶。針對(duì)跨行不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，由合作銀行設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，并實(shí)行交易資金“政府監(jiān)管+銀行托管”雙管理方式，將存量房交易資金納入監(jiān)管范疇，構(gòu)建資金監(jiān)管回路，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)放款、還款、資金支付、尾款結(jié)算等，確保交易資金優(yōu)先用于償還賣(mài)方剩余貸款，極大降低交易資金被凍結(jié)、查封等限制風(fēng)險(xiǎn)，有力保障不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)資金安全。

　　(省委改革辦根據(jù)興義市委改革辦材料整理)

　　來(lái)源：《貴州改革情況交流》2025年第3期